Сегодня: 
  • Главная
  • Новости
  • О палате
  • Вступить в палату
  • Услуги
  • Комитеты
  • Контакты
  • RUS
    Connection is failed!!!
    Connection is success!!!
    Your email was successfully sent!
    The message was not sent, there was a failure!
  • Главная
  • Новости
  • О палате
  • Вступить в палату
  • Услуги
  • Комитеты
  • Контакты
  • Новости

    Земли оценили по новой методике: к чему готовиться бизнесу?

    15.09.2020, 18:37
    0
    59
    Обсудить новость

    14 сентября 2020 г. комиссия Общественной палаты Самарской области по вопросам экономики, промышленности и предпринимательства, Торгово-промышленная палата Самарской области и СРО «Опора России» провели совместный круглый стол «О повышении кадастровой стоимости земли».

    До 01.01.2019 государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Два года назад в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в регионе было создано ГБУ СО «Центр кадастровой оценки».

    Основной целью деятельности учреждения является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целе налогообложения.

    Как подчеркивается, оценка производится «на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке».

    Как рассказал в ходе заседания директор ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» Максим Куприн, в 2019 году была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков пяти категорий (в том числе земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности, земель лесного фонда и пр.), в этом году на территории области проводится оценка земельных участков в составе категории земель населенных пунктов.

    В течение всего прошлого года проводилась подготовка к проведению государственной кадастровой оценки таких земельных участков: сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения.

    Правообладатели земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов, были вправе предоставить учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости (в случае, когда параметры земельного участка менялись, и измененные данные не были учтены в установленном нормативно-законодательном порядке).

    «На сегодняшний день предварительные отчетные документы готовы, были проверены Росреестром в Москве и 15 августа 2020 года размещены в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра и на сайте ГБУ СО «ЦКО».

    У пользователей есть возможность полностью скачать проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки и посмотреть, как были применены методики оценки к каждому земельному участку.

    Данный отчет не является окончательным: до 3 октября 2020 года мы принимаем замечания к промежуточным отчетным документам. Строгих требований к заявлению нет, главное, чтобы оно касалось конкретного объекта и содержало суть претензии заявителя, обоснованные замечания, – пояснил Максим Куприн.

    – Учитывая опыт других регионов, где оценка прошла уже в 2019 году, мы ожидали большой вал замечаний, но статистика говорит о том, что с момента начала приема – с 15 августа 2020 года – поступило только 50 замечаний.

    Это при том, что оценка производится в отношении более 1 млн земельных участков в составе категории земель населенных пунктов Самарской области». Об основных отправных точках, которые влияют на кадастровую стоимость земельных участков, рассказала заместитель директора ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» Ольга Балясникова, отметив, что кадастровая оценка земельных участков в составе категории земель населенных пунктов проводилась по состоянию на 01.01.2020.

    «Все события, которые произошли после этой даты, нами не рассматривались, не анализировались и в расчет не принимались.

    Работаем с определенным перечнем объектов недвижимости, который предоставляет Росреестр, и именно информация Росреестра – разрешенный вид использования, площадь и пр. – для нас является основной.

    Главное, что влияет на кадастровую стоимость объекта – вид разрешенного использования, внесенный в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Если предполагается множественность использования, вспомогательной является информация о зданиях и сооружениях, которые находятся на участке. Если собственник понимает, что внесенный в ЕГРН вид использования увеличивает кадастровую стоимость участка, есть возможность в течение 10 рабочих дней изменить вид использования, установив правильный, без дополнительных финансовых затрат», – обратила внимание Ольга Балясникова.

    «Основной методикой определения кадастровой стоимости земельных участков в составе категории земель населенных пунктов является метод сравнительного подхода: наша база по аналогам включала в себя 19 тыс. объектов.

    Эта база формировалась за счет информации об оспоренных объектах, информации о предложениях в открытых источниках о продаже, а также опубликованная на сайте Росреестра и предоставленная органами местного самоуправления информация о сделках, заключенных на основании рыночной информации. Чтобы понять, какие аналоги, значения ценообразующих факторов и пр. были использованы в отношении конкретных объектов, можно ознакомиться с приложением к проекту отчета, который, как уже было сказано, размещен в свободном доступе», – прокомментировала также Ольга Балясникова, заверив, что общая кадастровая стоимость объектов, в отношении которых была проведена в текущем году процедура оценки, упала на 15%.

    Однако в ходе заседания было приведено множество примеров, когда кадастровая стоимость отдельных объектов выросла в разы и даже в десятки раз. Пожалуй, «рекордом» можно считать пример, озвученный представителем Самарского университета: кадастровая стоимость участка под Самарским ботаническим садом, который оценили как коммерческий объект, выросла более чем в 6 тыс. раз.

    По мнению представителей предпринимательского сообщества, принявших участие в заседании, корень проблемы – в самой методике массовой оценки, при которой индивидуальные особенности участков не учитываются, рыночная стоимость носит вероятностный, субъективный характер (последнее отчетливо осознают и в ГБУ СО «ЦКО»).

    В таком случае, расположенный на «недешевой» 9 просеке Самары земельный участок спортивно-оздоровительного лагеря Самарского государственного технического университета, не используемого в коммерческих целях, в разы вырос в цене, а соответственно, выросла на 3 млн рублей и сумма налога, который должно оплатить бюджетное учреждение.

    «Методика учитывает экономические характеристики объекта оценки – самого земельного участка, но не учитывается субъект, который его использует. Аналоги, с которыми можно сравнить, тоже есть далеко не всегда», – заметил представитель Общественного совета при министерстве имущественных отношений Самарской области Андрей Чернецов.

    Нередки случаи, когда предприниматели уже оспорили кадастровую стоимость, рассчитанную в соответствии с действовавшей ранее методикой, выиграли суд, оплатив судебные издержки, однако в результате новой оценки стоимость участков возрастает еще больше. По мнению помощника Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Самарской области в сфере земельных отношений и кадастра Людмилы Сениловой, было бы справедливым учитывать при расчете кадастровой стоимости рыночные отчеты, которые ранее послужили основанием для принятия судебных решений по снижению кадастровой стоимости.

    «Есть недоработки в составе методики оценки, которые быстро устранить не удастся. Мы считаем, что нужно тем, для кого существенно увеличившаяся кадастровая стоимость является действительно существенным вопросом, разрешить в качестве обоснования внесения изменений в кадастровую стоимость предоставлять рыночную оценку на 1 января 2020 года», – озвучила предложение эксперт.

    «Изучив материалы, мы увидели, что по разным муниципальным образованиям по-разному, исходя из разных критериев оцениваются одни и те же оценочные группы. В то же время в ряде случаев, «с одной меркой» подходят к объектам в городских округах и отдаленных сельских районах», – обратила внимание на недостатки методики оценки консультант аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Самарской области Елена Маркова.

    Растущая кадастровая стоимость участков беспокоит не только предпринимателей, но и граждан. «Федеральным законом от 15.04.2019 г. № 63-ФЗ статья 396 второй части Налогового кодекса РФ дополнена пунктом 17, который предусматривает ввод ограничения ежегодного прироста платежей граждан по земельному налогу не более, чем на 10% по сравнению с предыдущим налоговым периодом.

    На практике это будет выглядеть так: если сумма налога за 2018 год будет превышать сумму налога за 2017 год более чем на 10%, величина налога за 2018 год будет равна сумме платежа за 2017 год плюс 10%. Такие же ограничения роста платежа уже действуют по налогу на недвижимость», – напомнила Ольга Балясникова.

    Впрочем, как отметил заместитель председателя Общественной палаты Самарской области Константин Титов, ничто не мешает увеличивать налог на 10% ежегодно. Кроме того, как пояснили в Федеральной налоговой службе, исключение будут составлять земельные участки для жилищного строительства, при расчете налога за которые применен повышающий коэффициент в случае их несвоевременной застройки.

    К слову, если сегодня в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по видам объектов недвижимости, то с 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в 2 года по их решению). «За всеми цифрами, стоит конкретный человек, конкретный бизнес, стоят, в конечном счете, успехи Самарской области, – подчеркнул Константин Титов. – Результаты государственной кадастровой оценки, которую мы видим сегодня, увеличивают нагрузку на бизнес, душат бизнес, которому итак достаточно сложно в условиях пандемии новой коронавирусной инфекции.

    Методика оценки должна быть справедливой, логичной. А сегодня я за свой счет благоустраиваю участок, а потом мне на него по этой причине повышают налог».

    «Предприятие – это живой организм. Как переварить такой шок, как многократное повышение кадастровой стоимости земли и соответственно повышение налога? В нашем случае, например, речь идет о базе отдыха в Куйбышевском районе Самары, в этом бизнесе земля – основной ресурс; а в текущем году, учитывая ограничительные меры, мы не работали до июля.

    И теперь новый удар», – привел пример предприниматель Евгений Цыбанов.

    «Нам важно понять, как в досудебном порядке до утверждения отчетных документов по проведенной оценке решить множество вопросов, которые поднимают предприниматели по конкретным объектам.

    Не задача собственников – разбираться в методике оценки, которая достаточно сложна.

    Так как же составить замечания, чтобы Центр кадастровой оценки учел их в качестве существенных? – обозначила, пожалуй, основной на сегодняшний день вопрос председатель Самарского регионального отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Ирина Титова. – На этом заседании присутствуют реальные предприниматели, которые озвучивают реальные ситуации и хотят понять, как им дальше жить и развивать свой бизнес в ужесточающихся условиях.

    На наш взгляд, утверждать новые данные по оценке просто нельзя: бизнес рухнет».

    «Думаю, что всем присутствующим очевидно: новая методика государственной кадастровой оценки несовершенна. Нам необходимо объединить усилия и донести свою позицию до органов власти, до руководителя региона: федеральное законодательство, на основе которого была разработана эта методика, требует корректировки», – подчеркнул Константин Титов.

    «Проблема, которую мы сегодня подняли, очень серьезна и требует немедленного реагирования. По итогам состоявшегося обсуждения принимаем решение о выходе с совместным обращением организаторов круглого стола к Главе региона», – резюмировал председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по вопросам экономики, промышленности и предпринимательства Валерий Фомичев.

    Максим Куприн, со своей стороны, пообещал проработать озвученные участниками заседания вопросы по конкретным земельным участкам.

    Фото:

    Фото:

    Обсуждения

    Ваш комментарий

    0/1000